Úvod: Zamčené bohatství středoevropských seniorů
Slovensko má nejvyšší míru vlastnictví nemovitostí v Evropské unii — až 92% domácností vlastní byt nebo dům. V Česku je to 78%. Paradoxně právě tito vlastníci mají často problém vyžít z důchodu.
Jejich majetek je "zamčen" ve zdech jejich domovů. Na Západě existuje elegantní řešení — zpětná hypotéka (reverse mortgage) nebo equity release. Na Slovensku a v Česku tento produkt prakticky neexistuje.
V tomto článku prozkoumáme:
- Aktuální stav trhu v roce 2025 v Česku a na Slovensku
- Jak funguje tento trh ve Velké Británii, Německu a USA
- Proč naše banky zaostávají
- Co by měly změnit — a proč je HomeGrif alternativou
Česko 2025: Jediný poskytovatel mimo banky
Situace v Česku je specifická. Od roku 2018 nabízí produkt "zpětná hypotéka" společnost FINEMO.CZ — nikoli banka, ale specializovaná finanční instituce.
Jak funguje FINEMO:
- Minimální věk: 60 let
- Pouze nemovitosti v Praze a Středočeském kraji
- Výplata jednorázově nebo ve splátkách
- Úrok kolem 8-10% ročně (vyšší než klasická hypotéka)
- Dluh se splácí po smrti z prodeje nemovitosti
Proč české banky nenabízí equity release?
- Česká národní banka nemá specifickou regulaci pro tento produkt
- Banky se obávají reputačního rizika
- Produkt vyžaduje jiný obchodní model (dlouhodobé závazky bez splátek)
Zajímavost: V roce 2023 proběhly v ČR diskuze o zavedení legislativy pro zpětné hypotéky, ale návrh se nedostal ani do parlamentu.
Slovensko 2025: Nula produktů na trhu
Stav je jednoznačný: žádná slovenská banka v roce 2025 nenabízí zpětnou hypotéku.
Na Slovensku neexistuje specifická legislativa pro produkty equity release. Hypoteční zákon upravuje pouze klasické hypotéky se splátkami.
Velká Británie: Zralý trh se 40letou historií
Spojené království je lídrem v Evropě v oblasti equity release.
Čísla za rok 2024-2025:
- 636 milionů GBP (cca 750 mil. EUR) — hodnota nových smluv v Q2 2025
- 10% meziroční růst objemu
- 36 800 nových klientů ročně
- Průměrná hodnota: 117 000 GBP (138 000 EUR)
Hlavní produkty:
- Lifetime Mortgage: Nejčastější produkt. Banka půjčí 20-50% hodnoty nemovitosti. Úrok se připočítává k dluhu. Splátka až po smrti nebo při prodeji/přestěhování.
- Home Reversion: Prodáte část nemovitosti (např. 50%) výměnou za jednorázovou částku nebo rentu. Zůstáváte bydlet zadarmo doživotně.
Regulace a ochrana spotřebitele:
- Všechny produkty reguluje Financial Conduct Authority (FCA)
- Povinné nezávislé finanční poradenství před podpisem
- "No Negative Equity Guarantee": Dluh nikdy nepřesáhne hodnotu nemovitosti — děti nezdědí dluh
- 14denní ochranná lhůta na rozmyšlenou
USA: Domov HECM — největší trh na světě
Spojené státy mají nejrozvinutější trh zpětných hypoték na světě.
HECM (Home Equity Conversion Mortgage):
- Federálně pojištěný produkt od roku 1988
- Garantovaný Federal Housing Administration (FHA)
- Maximální limit v roce 2025: 1 149 825 USD
Globální čísla (2024-2025):
- Celkový globální trh: 17,1 miliardy USD
- USA tvoří 54% trhu
- Předpokládaný růst: 5,8% CAGR do roku 2033
- Očekávaná velikost trhu v 2033: 28,9 miliardy USD
Srovnávací tabulka: CZ, SK, UK, DE, USA
| Země | Dostupnost | Regulace | Velikost trhu | Hlavní poskytovatel |
|---|---|---|---|---|
| 🇨🇿 Česko | ⚠️ Omezené | Žádná specifická | ~10 mil. € | FINEMO.CZ |
| 🇸🇰 Slovensko | ❌ Nedostupné | Žádná | 0 € | — |
| 🇬🇧 Velká Británie | ✅ Rozvinuté | FCA, ERC standardy | ~6 mld. GBP | Aviva, Legal&General |
| 🇩🇪 Německo | ⚠️ Rostoucí | BaFin dohled | ~500 mil. € | DKB, HVB |
| 🇺🇸 USA | ✅ Nejrozvinutější | FHA/HUD HECM | ~9 mld. USD | Finance of America, AAG |
Co blokuje CEE banky? Hlubší analýza
1. Regulační nejistota
Na rozdíl od UK (kde FCA jasně definuje pravidla) nebo USA (kde HECM má federální garanci), ve střední Evropě:
- ČNB a NBS nemají směrnice pro equity release produkty
- Banky by musely "improvizovat" v šedé zóně
- Riziko, že regulátor později změní pravidla retroaktivně
2. Kapitálové požadavky Basel III/IV
Zpětná hypotéka je z pohledu banky velmi dlouhodobé aktivum (10-25 let) bez pravidelných splátek. To znamená:
- Vyšší kapitálové požadavky
- Nižší likvidita
- Komplikovanější ALM (asset-liability management)
3. Absence sekundárního trhu
V USA mohou banky prodat HECM portfolio na sekundárním trhu (Ginnie Mae garantuje). V Evropě takový trh neexistuje — banka musí držet úvěry až do splatnosti.
4. Kulturní faktory
- V CZ/SK je silná tradice "předat dům dětem"
- Stigma: "Kdo prodává dům, je zoufalý"
- Nedůvěra k finančním produktům (dědictví kupónové privatizace)
Doporučení pro banky ve střední Evropě
Co by měly udělat ČNB a NBS:
- Vytvořit regulační sandbox pro equity release produkty
- Definovat minimální standardy ochrany spotřebitele (podobně jako UK ERC)
- Povolit pilotní programy s omezeným počtem klientů
Co by měly udělat banky:
- Začít s Leibrente modelem: Jednodušší než klasická reverse mortgage. Banka koupí nemovitost s právem doživotního užívání.
- Partnerství s pojišťovnami: Longevity risk je lépe zvládnutelný pro pojišťovny (životní pojištění funguje inverzně)
- Cílení na high-end segment: Začít s nemovitostmi nad 300 000 € v Praze a Bratislavě
- Edukační kampaň: Spolupráce s finančními poradci a seniorskými organizacemi
Nebo: Partnerství s HomeGrif
HomeGrif nabízí alternativu, která obchází mnoho bariér:
- Žádné úvěry: Nejsme banka, nenabízíme půjčku — nabízíme prodej s doživotním užíváním
- Transparentní model: Senior přesně ví, kolik dostane a co odevzdává
- Investoři nesou riziko: Ne banka, ale soukromí investoři
- Flexibilita: Měsíční renta, jednorázová výplata, nebo kombinace
Výhled do roku 2030
Co očekáváme:
- 2025-2026: První pilotní projekty v ČR (pravděpodobně ČSOB nebo Komerční banka)
- 2027: Možná legislativní úprava v ČR
- 2028-2030: Postupný vstup produktů na slovenský trh
Katalyzátory změny:
- Stárnutí populace (do 2030 bude 25% Čechů nad 60 let)
- Tlak na veřejné finance — stát nebude schopen zvyšovat důchody
- Vstup fintechů a nebankovek (jako HomeGrif)
- Příklady z okolních zemí (Polsko, Maďarsko experimentují)
Závěr: Nezůstávejte čekat na banky
České a slovenské banky v roce 2025 equity release produkty nenabízí — a v nejbližších letech se to pravděpodobně nezmění.
Pokud máte 60+ let a vlastníte nemovitost bez hypotéky, máte tyto možnosti:
- Čekat na banky: Možná za 5-10 let něco nabídnou
- Prodat a přestěhovat se: Ztráta domova a sociálních vazeb
- Pronajímat pokoj: Ztráta soukromí, nízký výnos
- Využít HomeGrif: Zůstat doma, získat rentu, pomoci dětem teď
HomeGrif není banka. Jsme inovativní platforma, která přináší západní koncept equity release do střední Evropy — bez čekání na pomalé regulační změny.
👉 Vypočítejte si svou rentu — výpočet trvá 2 minuty a je nezávazný.
Zdroje: Equity Release Council UK, Federal Housing Administration USA, FINEMO.CZ, Národní banka Slovenska, Česká národní banka, Eurostat, Allied Market Research (Reverse Mortgage Market Report 2024)